22 Апрель 2011
Район Замоскворечье привлекателен, прежде всего, сочетанием "живой" истории купеческой Москвы с инфраструктурой и комфортом современного района центра российской столицы. Великолепные храмы и тихие скверы соседствуют здесь с современными жилыми комплексами и деловыми центрами. Казалось бы, такое сочетание не может быть гармоничным. Но район Замоскворечье уже давно опроверг этот стереотип. Вот уже много лет Замоскворечье стабильно держится на 4 месте в рейтинге самых популярных районов столицы среди арендаторов элитного жилья.
Высокая популярность района Замоскворечье среди арендаторов элитного жилья обусловлена, прежде всего, большим количеством функционирующих здесь бизнес-центров, а также тем фактом, что именно здесь расположено Посольство Франции, французский детский сад и начальная школа. Доля запросов потенциальных арендаторов на этот район составляет 10%.
Потенциальные арендаторы, предпочитающие именно этот район, крайне молоды - 71% из них находится в возрастной группе до 35 лет. При этом 50% запросов поступает от семейных пар с детьми. Именно поэтому, самыми востребованными здесь являются многокомнатные квартиры (от 3 спален и более) - на них приходится 64% всего объема спроса. В 3 комнатных квартирах заинтересованы 23% арендаторов, а оставшиеся 13% хотели бы снять 1-2 комнатные квартиры.
Структура предложения в Замоскворечье наглядно демонстрирует дефицит многокомнатных квартир - на них приходится всего 34% предложения. При этом имеет место явный переизбыток предложения 1-2 и 3 комнатных квартир - 20% и 45% предложения соответственно.
Все вышеизложенное, в свою очередь, отражается на сроках экспозиции недвижимости. При грамотном ценообразовании собственники многокомнатных квартир сдают свою недвижимость в течение одного-двух месяцев, а вот владельцы 2-3 комнатных квартир могут ожидать своего арендатора до полугода.
Хочется отметить, что, несмотря на достаточно высокие запросы арендаторов по метражам и комнатности квартир, их бюджеты достаточно ограничены. 53% желающих снять квартиры в Замоскворечье не готовы выделять на это из своего бюджета более $4000. И только 4% готовы арендовать квартиру в бюджете более $15000.
На фоне стабильного спроса, в районе в настоящий момент сформировалась угрожающая отрицательная динамика по количеству предложений. С конца 2008 года объем предложения сократился на 43%, и пока нет никаких предпосылок даже к незначительному росту.
Нетрудно предположить, что в такой ситуации арендные ставки продолжат свой рост. В особенности это относится к ликвидным и востребованным объектам, многокомнатным квартирам в бюджете от 6000 до 12000 долларов в месяц и 2-3 комнатным квартирам в бюджете от 2000 до 4000 долларов в месяц.
Хотелось бы напомнить, что до кризиса средний бюджет аренды жилья в этом районе составлял $7 334 в месяц. Далее в сентябре 2009 года минимальная ставка опустилась до $5818, а по состоянию на конец марта 2011 года поднялась на 12,5% и достигла $ 6549 в месяц. Однако, это по-прежнему на 10,7% ниже докризисного уровня.
Структура предложения в Замоскворечье крайне неоднородна по своему качественному уровню. 31% предложения приходится на класс Стандарт, 34 % - на класс Комфорт, а на Бизнес и Элит - приходится 19 % и 16% соответственно.
На сегодняшний день самое дешевое предложение в этом классе стоит $7000. Это - 3 комнатная квартира 123 кв.м с двумя спальнями в элитном малоквартирном доме на ул. Б. Полянка с 24-часовой охраной и подземным паркингом.
Самое дорогое предложение в классе Элит находится в этом же доме. Великолепный двухуровневый пентхаус 340 кв.м. с потрясающей 70 метровой террасой и отделкой в современном стиле с использованием ценных пород дерева и камня по цене $25 000.
Еще одно предложение за $25 000 находится в 1-м Спасоналивковском переулке. Роскошная 5-комнатная квартира площадью 280 кв.м, с 3 спальнями, кабинетом, 4 гардеробными, 2.5 ванными комнатами. В квартире выполнен дорогой ремонт в классическом стиле по эксклюзивному дизайн-проекту с использованием высококачественных материалов. Функциональная планировка, дорогая мебель, современная бытовая техника и сантехника от ведущих мировых производителей. Круглосуточная охрана, подземный паркинг.
Например, за $8300 в месяц, сегодня можно арендовать 4-комнатную квартиру, площадью 160 кв.м. в новом доме на М. Ордынке с подземной парковкой и охраной.
А за $14000 можно арендовать 2-х уровневую квартиру с панорамным видом в современном доме в 1-м Спасоналивковском переулке, с панорамным остеклением и террасой, 4 спальнями, 2 гардеробными и 2.5 санузлами.
При этом за $2000 можно арендовать прекрасную 2 комнатную квартиру площадью 60 кв.м, полностью меблированную, с выделенной линией Интернет и спутниковым ТВ.
За $5000 уже можно арендовать 4 комнатную квартиру, общей площадью в 120 кв.м в дореволюционном доме после реконструкции с современной кухней, бытовой техникой и частично меблированную.
2. В условиях стабильного спроса, активизации рынка продаж и поглощения рынком существующего предложения в районе будет все сильнее ощущаться дальнейший дефицит предложения высококачественного жилья.
3. Объем предложения продолжит сокращаться и к концу года сокращение составит еще 10%. Особенно эта тенденция будет характерна для квартир в классе Бизнес и Элит.
4. Возобновление активности на рынке продаж, стабильный спрос и снижение объемов предложения повлекут за собой в 2011 году рост арендных ставок до докризисного уровня.
